Paskutiniu metu nekilnojamojo turto rinka išgyvena pakilimą. Žmonės, įsibaiminę galimos infliacijos bando investuoti savo santaupas. Daugelio įsitikinimu, investicijos į nekilnojamąjį turtą yra saugiausia investicija. Juo labiau, jei yra perkama žemė. Tačiau toks investavimas gali būti labai rizikingu, jei nėra tinkamai įvertinamas esamas teisinis reguliavimas ir jo galimi pokyčiai.
Žemės kaina priklauso nuo žemės paskirties
Žemės sklypo paskirtis apibrėžia, kokią veiklą galima žemės sklype vykdyti. Dažniausiai žemės sklypai yra žemės ūkio paskirties ir kitos paskirties. Žemės ūkio paskirties sklypuose galima tik žemės ūkio veikla, ūkininko ūkio įkūrimas, žemės ūkio reikmėms skirtų statinių statyba. Tuo tarpu kitos paskirties sklypuose, priklausomai nuo žemės naudojimo būdo, galima įvairios paskirties statinių statyba. Pradedant gyvenamaisiais statiniais, baigiant administraciniais, pramonės, gamybos paskirties statiniais. Taigi, jei žemės sklypas yra kitos paskirties, jis bus vertingesnis, o tai, ar galima bus nustatyti tokią sklypo paskirtį nustato teritorijų planavimo dokumentai
Teritorijų planavimo dokumentų sprendiniai – esminis sklypo vertės rodiklis
Tai, kur ir ką galima statyti, apsprendžia teritorijų planavimo dokumentai. Pagrindinis jų – savivaldybės bendrasis planas. Juos savivaldybės atnaujina įvairiais terminais, bet turėtų tai daryti kas 10 metų. Taigi, įsigyjant sklypą, reikia žiūrėti, ką jame galima bus statyti pagal bendrąjį planą, bet ir reikia stebėti, kada keičiasi bendrieji planai, nes bendruoju planu numatoma urbanizuoti teritorija gali greitai tapti neurbanizuojama teritorija ir tuomet sklypas neteks galimos vertės. Taip pat gali keistis užstatymo intensyvumo ir tankumo rodikliai, nuo kurių priklauso, ką galima konkrečioje teritorijoje pastatyti.
Papildomai, sklypas gali patekti į detaliuoju planu suplanuotą teritoriją. Tai suteikia daugiau saugumo, nes detalieji planai galioja neterminuotai. Vis tik, keičiantis bendriesiems planams, savivaldybės gali nuspręsti keisti ir detalių planų sprendinius.
Infrastruktūra ir infrastruktūros mokesčių įtaka sklypo vertei
Nusipirkto sklypo vertė priklauso nuo aplinkinės inžinerinės ir socialinės infrastruktūros. Kuo jos daugiau įrengta, tuo sklypo vertė didesnė. Prieš pradedant statybas, nuo 2021 m. įsigaliojęs Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas sudarė galimybę savivaldybėms nustatyti ir rinkti infrastruktūros įmokas, kurios, pavyzdžiui, Vilniaus mieste gali siekti net ir 50 EUR už busimo pastato kv. m. Todėl ilgalaikėje perspektyvoje, pradžioje atrodęs itin patrauklus žemės sklypas gali tapti visiškai nepatraukliu statybas planuojančiam įgyvendinti asmeniui.
Reikalavimai architektūrai, bendruomenių įtaka
Nuo 2017 m. įsigaliojęs Architektūros įstatymas įvedė architektūros kokybės kriterijus. Tokiu būdu nekilnojamojo turto vystymo srityje pradėjo veikti nenuspėjamumo aspektas. Kartais taip atsitinka, kad tai, kas leidžiama viename sklype, gali būti visiškai neleidžiama konkrečiame gretimame sklype. Ypač, jei teritorija jau yra urbanizuota ir yra susikūrusi bendruomenė, kuriai rūpi jų aplinka. Naujai statybai taikomi urbanistinio integralumo, kontekstualumo ir kiti reikalavimai.
Teisinio reguliavimo pokyčiai
Nekilnojamojo turto vystymas yra viena iš labiausiai reglamentuotų sričių. Vien tik galiojančių statybos techninių reglamentų šiuo metu yra 60. Dalis jų būna keičiami net po kelis kartus po metus. Jau nekalbant apie Teritorijų planavimo įstatymo, Statybos įstatymo keitimų, ar naujų įstatymų, kurių pasirodo kas metus – 2020 metais Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas; 2021 metais minėtas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas.
Tad investuojant į žemės sklypus principu – nupirkau ir pamiršau, gali būti puiki galimybė prarasti lėšas. Todėl tiek įsigyjant žemės sklypą, tiek vėliau jį planuojant realizuoti, reikia įsivertinti besikeičiančią teisinę aplinką, pasitarti būtent su nekilnojamojo turto ir statybos teisę išmanančiais specialistais.
Evaldas Klimas yra Mykolo Romerio universiteto Privatinės teisės instituto docentas